È facile lasciarsi sedurre dall'idea di possedere una casa. È solida, tangibile e visibile. Un rifugio fisico in un mondo finanziario spesso percepito come astratto e volatile. Non c'è da stupirsi che in Italia, patria della tradizione immobiliare, molti considerino il mattone una scelta sicura, un investimento che offre stabilità e protezione.
Ma quanto è davvero vantaggioso l'investimento immobiliare? Facciamo chiarezza.
Il costo nascosto dell'illusione di sicurezza
Consideriamo il caso di Giovanni, un investitore prudente, che decide di acquistare un appartamento per diversificare il proprio portafoglio. L'immobile, trovato dopo accurate ricerche, costa 200.000 euro. Ma è davvero tutto qui?
Prima ancora di firmare il contratto, Giovanni deve affrontare le prime spese: l'imposta di registro, che per un acquisto da privato può facilmente aggirarsi intorno al 9% del valore catastale – circa 9.000 euro, se il valore catastale è la metà del prezzo di mercato. Poi ci sono le spese dell'agenzia immobiliare, tipicamente il 3% del prezzo di acquisto, più IVA, che porta il conto a circa 7.300 euro. Infine, le spese notarili, che possono facilmente raggiungere i 2.500 euro. Sommando queste voci, Giovanni ha già speso quasi 20.000 euro, senza contare l'immobile stesso.
Poi arrivano i costi di adeguamento: tinteggiatura, manutenzione ordinaria, eventuali aggiornamenti dell'arredamento. Anche volendo essere conservativi, altri 10.000 euro volano via prima che l'immobile sia pronto per essere affittato.
Reddito lordo e costi ricorrenti
Una volta affittato a 1.000 euro al mese, l'immobile genera un reddito lordo annuo di 12.000 euro. Ma quanto rimane effettivamente in tasca a Giovanni? La cedolare secca del 21% sugli affitti incassati si mangia subito 2.520 euro. Poi c'è l'assicurazione sull'immobile, necessaria per proteggersi da danni imprevisti, stimata a 300 euro all'anno. Infine, l'IMU, che può facilmente toccare i 1.000 euro annui su una seconda casa. Sommando queste voci, oltre il 30% del reddito lordo scompare in tasse e spese fisse.
Il vero rendimento
Ora, se Giovanni ha speso 229.000 euro tra prezzo dell'immobile e costi aggiuntivi, e riesce a incassare un reddito netto di circa 8.000 euro l'anno, il rendimento effettivo è appena del 3,5% – un dato che non include gli imprevisti come riparazioni straordinarie, periodi di sfitto o inquilini morosi.
Conclusione: La diversificazione come pilastro della strategia di investimento
Quindi, l'investimento immobiliare rende tanto o poco?
Il punto non è questo...
Il punto è...
I tanti Giovanni che investono nel mattone, sono consapevoli di tutti i costi che gravano su questo investimento?
L'investimento immobiliare può certamente avere il suo fascino, ma non è l'eldorado che molti immaginano. È un asset che richiede attenzione, gestione attiva e una valutazione lucida dei rischi e dei costi. Come ogni investimento, deve essere inserito in un contesto di portafoglio diversificato per limitare le esposizioni e massimizzare le opportunità di rendimento.
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